이지스밸류리츠 주가 전망
이지스밸류리츠(334890/BUY): 트윈트리 임대율 100% 달성, 금리 상승이 무색한 배당 증대
ㆍ 트윈트리타워의 공실 해소로 중장기 배당 증대와 NAV 상승 예상
ㆍ 오피스 임대료 상승을 반영해 최소 2028년까지 매년 50~100원의 DPS 인상 전망
ㆍ 태평로빌딩도 LEED 플래티넘 등급 획득, ESG 채권 등 안정적 자금 조달의 기반 마련
트윈트리타워의 임대율 100% 달성
최근 트윈트리타워(매입가 5,569억원)는 임차인을 모두 채우며 편입 후 불과 5개월 만에 공실률 0%를 달성했다.
2021년 말 자산 확보 당시 공실은 21%에 육박했고 편입 시점인 2022년 12월에는 8%까지 낮춘 바 있다. 매입가는 감평가 대비 7% 낮으며 cap rate 4.1%에 해당된다.
현재 서울 오피스 평균 cap rate 3.85%를 상회하며 NAV 상승 여력이 높다.
3,960억원의 담보대출은 금리 급등기 직전에 실행해 가중 평균 금리는 3.4%에 불과하다(선순위 3.2%, 중순위 4.5%).
작년 말 7%에 육박하던 오피스 선순위 대출 금리는 현재 5%대 초중반까지 하락한 상황이며 향후 추가 하락 가능성 고려 시, 2024년 말 예정된 리파이낸싱 시기에도 금리 변동 폭을 최소화할 전망이다.
임대료 인상으로 배당수익률 100bp 이상 상승 전망
부동산 침체기에 대비해 과감한 포트폴리오 개편이 이뤄지고 있다.
여주쿠팡 물류센터의 선매입 계획을 철회하고 YM물류센터의 매각을 추진 중이다.
여주 물류센터의 계약 해지 합의금은 주당 62원의 특별배당으로 환원돼, 지난 2월(FY 7) DPS는 213원으로 전기 대비 61원(40%) 상승했다.
이어 YM물류센터를 매각하고 FY 9(24년 2월)에 처분이익 배당을 목표로 2024년까지 연평균 200bp의 배당수익률 상향 계획을 발표한 바 있다.
이로써 오피스 비중은 작년 말 54%에서 현재 73%로 상승했다.
현재 국내 오피스 시장은 가파른 임대료 인상이 진행 중이다.
이지스밸류리츠가 보유한 태평로빌딩과 트윈트리의 임대료는 시세를 7% 하회하고 있어, 재계약 시마다 강력한 NOC 상승과 배당 증대가 예상된다.
매각 이벤트가 사라질 2025년부터는 임대료 인상에 따른 100~190bp의 배당수익률 상승(주당 50~100원)이 예상된다.
금리 안정세, 자금 조달은 최고 금리에 대비
최근 금리 안정과 오피스 실물자산 수요 증가를 반영해 오피스 대출금리는 하락세다.
그럼에도 이지스밸류리츠는 최고 금리 환경을 가정한 자금 조달 방안을 모색하고 있다.
그 일환으로 트윈트리타워에 이어 지난주, 태평로빌딩도 LEED 플래티넘 등급을 획득했다.
금리 메리트가 있고 안정성 높은 ESG 채권 발행의 기반을 마련하기 위함이다.
